Legge Tupini: Iva agevolata al 10% per locali commerciali

L'immobile del progetto è un classico edificio con appartamenti e locali commerciali al piano terra che potrebbe rientrare nelle agevolazioni previste dalla Legge Tupini.

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Pubblicato il 20-03-2023 da Redazione

La Legge n. 408 del 2 luglio del 1949, detta anche "Legge Tupini" può essere una grande opportunità per chi ha in mente di acquistare un locale commerciale.
Prende il nome dal suo promotore, Umberto Tupini, e prevede la possibilità di pagare l'IVA al 10% anziché al 22% sull'acquisto di un locale commerciale, a patto che l’immobile in cui è situato rispetti determinati requisiti.

Conoscere le specifiche di questa normativa può aiutarti quindi a capire come e quando è possibile usufruire dell'IVA agevolata e risparmiare sull’acquisto...e un risparmio in fase d'acquisto, si sa, vuol dire più budget da investire, per esempio, nella ristrutturazione di un negozio affinché sia di tendenza e perfettamente in linea con la tua idea di business.

Fabbricati Tupini: le caratteristiche e i requisiti previsti dalla normativa

I fabbricati Tupini sono quegli stabili che sono composti sia da unità abitative che da unità commerciali e uffici.
Vediamo ora quali sono i requisiti necessari per applicare la Legge Tupini e ottenere la riduzione dell’aliquota IVA al 10% in caso di acquisto di un locale commerciale direttamente dal costruttore.
In linea generale sono tre gli aspetti che contano per poter usufruire dell’IVA agevolata prevista dalla Legge Tupini:

• l'edificio deve comprendere sia locali a uso abitativo che a uso commerciale ma non deve essere accatastato come immobile di lusso (non sono ammessi gli immobili accatastati come A1 – A8 – A9 secondo l’articolo 6 del Dm Lavori pubblici del 2 agosto 1969);
• più del 50% della superficie totale fuori terra deve essere destinata ad abitazione (nel computo non vengono considerate le superfici dei balconi, dei terrazzi e dei seminterrati come precisato nella Circolare Ministeriale n.24/1968);
• non più del 25% della superficie totale deve essere destinata ad attività commerciali (attenzione: la sentenza della Cassazione n.4317 del 1994 ha chiarito che si considerano "negozi", e quindi rientrano nel computo solo i locali commerciali (C1), ovvero quei locali in cui si pratica la vendita di beni, e non gli uffici (A10) in cui si espletano prestazioni professionali; inoltre i negozi devono essere ubicati al piano terra e devono avere ingressi indipendenti.

Chiarimenti sulla Legge Tupini: Circolari e aggiornamenti

Trattandosi di una normativa così “datata”, negli anni si sono susseguiti aggiornamenti e precisazioni con circolari e risoluzioni emanate, rispettivamente, nel 1968, 1973, 1988 e 1982.
La circolare n.24 del 1968 ha precisato che l'aliquota ridotta può essere concessa non solo ai negozi al piano terra ma anche ai locali seminterrati o sotto terra in quanto se si tratta di "fabbricato Tupini" il beneficio fiscale riguarda l'intera struttura.
La circolare n. 250100 del 1973 ha invece precisato che, relativamente alla superficie coperta dell’atrio, delle scale e delle altre parti comuni, si devono distinguere i seguenti casi casi:

• per i locali commerciali ubicati a piano terra con ingressi indipendenti, la superficie degli stessi deve essere computata esclusivamente al lordo di quella occupata dalle mura perimetrali, escludendo la superficie relativa all’atrio, all’androne e alle altre parti comuno che saranno invece da attribuire alle unità abitative;
• per i locali commerciali che utilizzano parti in comune con le unità abitative, direttamente o per accesso, come l’androne e le scale, le superfici delle parti comuni devono essere ripartite proporzionalmente tra unità abitative e locali commerciali.

Inoltre, la R.M. 370924/1982 ha poi stabilito che nella superficie delle abitazioni non si deve tener conto dei balconi e delle terrazze.
La R.M. 460875/1988 ha chiarito che se i portici adempiono alla funzione di servitù di uso pubblico non devono essere considerati nel computo della superficie, in quanto sono assimilati a un marciapiede.

Aliquote IVA applicabili per i Fabbricati Tupini: 4% o 10%?

Per l'applicazione dell'aliquota IVA corretta riguardo ai fabbricati Tupini, la normativa di riferimento è contenuta nella Tabella A allegata al DPR n.633/1972.

Quando applicare l'aliquota IVA al 4%

Nei punti 24 e 39 della Tabella A - Parte II è prevista l'applicazione dell'iva agevolata al 4% per tutti i "beni, escluse le materie prime e semilavorate, forniti per la costruzione, anche in economia, dei fabbricati di cui all'articolo 13 della legge 2 luglio 1949". La circolare n.54 del 16 maggio 2002 ha chiarito poi che per usufruire di questa agevolazione non è richiesto che i beni siano destinati alla costruzione di una "prima casa", ma è sufficiente che siano destinati alla costruzione di un "edificio Tupini".

Quando applicare l'aliquota IVA al 10%

Nella Tabella A Parte III si prevede invece l'applicazione dell'IVA al 10% per edifici:

• "assimilati ai fabbricati di cui all'art. 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408"(127-quinques), ovvero i Fabbricati Tupini;
• "fabbricati o porzioni di fabbricato, diversi dalle predette case di abitazione, di cui all'art. 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408 e successive modificazioni ed integrazioni, ancorché non ultimati, purché permanga l'originaria destinazione, ceduti da imprese costruttrici" (127-undecies);
• per le attività di "prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione di case di abitazione di cui al n. 127-undecies e alla realizzazione degli interventi di recupero di cui all'art. 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457"  (127-quaterdecies)

Quali locali non rientrano nella Legge Tupini?

Non rientrano nelle agevolazioni previste dalla Legge Tupini tutti gli immobili "di lusso": edifici con piscine e campi da tennis o mega appartamenti e terrazze sono automaticamente esclusi

Come accennato, per classificare un immobile come "fabbricato Tupini" è necessario che coesistano due requisiti: l'insussistenza del carattere di lusso e il rispetto della regola della proporzionalità tra unità residenziali e commerciali.
Per poter accedere all’IVA agevolata, quindi, lo stabile principale in cui si inserisce il locale commerciale non deve:

• essere costruito in parchi e grandi giardini privati;
• avere una piscina da 80mq o campi da tennis annessi;
• avere una piscina più piccola e di qualunque dimensione se ci sono meno di 15 appartamenti;
• più di un ascensore per ogni singola scala;
• disporre di unità immobiliari di oltre 240 metri quadrati l'una;
• disporre di unità immobiliari con terrazze e balconi di oltre 65 metri quadrati;
• essere costruito su un terreno il cui valore superi di una volta e mezza quello dello stabile.

Agevolazione legge Tupini: quanto si risparmia?

Il calcolo è presto fatto.
Ipotizziamo che il locale che ti interessa costa 100mila euro; acquistandolo dal costruttore, dovvresti sostenere il costo dell’iva al 22% pagando in totale 122 mila euro. Se il locale fa parte di un “edificio Tupini”, però, potrai usufruire dell’iva agevolata al 10% e pagare un totale di 110 mila euro risparmiando ben 12 mila euro. Il budget risparmiato ti consentirebbe di arredare il tuo negozio come meglio credi.

Legge Tupini testo: leggi la normativa in forma integrale

legge 408 2 luglio 1949

Se pensi che l'immobile che hai puntato possa rientrare nelle caratteristiche della Legge Tupini ma hai ancora qualche dubbio puoi leggere il testo originale in forma integrale oppure chiedere la consulenza di un esperto sul nostro sito.
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