Edilizia: che cos'è e le pratiche più comuni

La miniguida dedicata all'edilizia: dalle pratiche più richieste alle definizioni fondamentali.

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Pubblicato il 28-09-2023 da Redazione

Tra le tante definizioni del termine Edilizia la più completa è quella di Treccani secondo cui per Edilizia si intende:
"Il complesso delle attività che si riferiscono alla costruzione di edifici d’ogni genere, dalla pianificazione delle città (come sinonimo quindi meno comune di “urbanistica”) alla progettazione e realizzazione delle singole costruzioni e alle opere di rifinitura."

In questa guida, abbiamo deciso di rispondere a tutte le domande che ogni giorno gli utenti ci rivolgono per fare chiarezza sui temi dell’edilizia come progettazione, costruzione, ristrutturazione e manutenzione degli edifici.
Si tratta di una guida scritta a quattro mani con le imprese edili nostre partner, per agevolare chi, come te probabilmente, ha la necessità di interfacciarsi con dei professionisti del settore edile ma non ha alcuna conoscenza di base.
Troverai la spiegazione dei termini più diffusi, informazioni sulla normativa edilizia e anche qualche curiosità. Buona lettura!

Testo Unico dell'edilizia: i principi fondamentali

Partiamo con le fondamenta. Il Testo unico dell'edilizia è un atto ufficiale emanato con il DPR 6 giugno 2001 n. 380 aggiornato al D.L. 24 febbraio 2023, nel quale sono state riunite tutte le norme legislative vigenti in materia edilizia, i principi fondamentali e le disposizioni per la disciplina dell'attività delle costruzioni e delle ristrutturazioni degli edifici, comprese le disposizioni in termini di vigilanza e sanzioni in caso di abuso. Ad esso si fa quindi riferimento per regolare tutte le attività edilizie.
Va però precisato che ogni comune emana un proprio regolamento edilizio, finalizzato alla regolamentazione di tutti gli aspetti degli interventi di trasformazione edilizia e di destinazione d'uso degli immobili e alle modalità di acquisizione dei diversi tutoli edilizi. Le regole variano, quindi, di città in città: il regolamento edilizio Firenze, il regolamento edilizio Roma o il regolamento edilizio Torino presentano differenze macroscopiche e, in caso di dubbi, è importante rivolgersi al proprio Comune di competenza e chiedere delucidazioni. Regole ben più rigide, invece, determinano il settore dell'edilizia scolastica, regolato anche da normative europee e non solo italiane.
 
All'art.3 del T.U. abbiamo poi la definizione delle principali tipologie di interventi di edilizia. Vediamole insieme.

Manutenzione ordinaria

Vi rientrano tutti gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici tra cui:

• opere di riparazione;
• finiture;
• efficientamento dell'impiantistica;
• tinteggiatura;
• verniciatura di porte e garage;
• rivestimenti interni ed esterni;
• scale retrattili;
• sistemazione comignoli e impianti per l'estrazione del fumo;
• sostituzione di elementi tecnologici obsoleti per ascensori;
• impermeabilizzazioni tetti e terrazze;
• sostituzione grondaie e pluviali;
• riparazione ringhiere e parapetti;
• sostituzione persiane mantenendo caratteristiche preesistenti.

Manutenzione straordinaria

Vi rientrano tutti gli interventi edilizi per il rinnovamento e la sostituzione di parti strutturali dell'immobile, oltre che le integrazioni ai servizi igienico-sanitari. Sono invece esclusi gli interventi che alterano la destinazione d'uso e la volumetria dell'immobile.

• sostituzione degli infissi di forme e misure diverse;
• sostituzione sanitari e ristrutturazione servizi igienici;
• realizzazione opere strutturali di pertinenza;
• sostituzione caldaia;
• rifacimento scale recinzioni, muri di cinta e cancellate;
• tramezzi;
• interventi strutturali;
• consolidamento strutturale e fondazioni.

Per capire bene la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria puoi leggere il nostro approfondimento "Manutenzione ordinaria e straordinaria: quali sono le differenze?"

Restauro e risanamento conservativo

Ne fanno parte tutti quegli interventi di carattere edilizio che hanno lo scopo di recuperare le funzionalità degli elementi costitutivi dell'immobile senza comportare un aumento della superficie lorda, senza alterarne la disposizione dei volumi e senza modificare gli elementi strutturali.
Si parla di restauro quando l'obiettivo è quello di conservare e valorizzare le caratteristiche di edifici di interesse storico-artistico, architettonico e ambientale; con risanamento conservativo, invece, si intendono quegli interventi finalizzati al recupero igienico funzionale di edifici che necessitano del consolidamento e dell'integrazione degli elementi strutturali e la modificazione dell'assetto planimetrico.
Appartengono a questo gruppo interventi tra cui:

• consolidamento delle funzionalità;
• rifacimento della pavimentazione;
• rifacimento degli impianti.

La principale differenza tra il restauro/risanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia vera e propria (che spiegheremo tra pochissimo) sta nel fatto che nel primo caso si interviene per recuperare elementi ammalorati senza apportare modifiche sostanziali all'immobile.

Ristrutturazione edilizia

Secondo il T.U. la ristrutturazione edilizia comprende gli "interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente". Appartengono a questo gruppo di interventi tra cui:

• la demolizione e ricostruzione di un immobile;
• incrementi di volumetria (ove previsti dalla normativa);
• rifacimento degli impianti;
• modifiche planimetriche e ridistribuzione degli spazi interni.

Nuova costruzione

Rientrano in questa categoria tutte le trasformazioni urbanistiche ed edilizie non citate negli elenchi precedenti e, in particolare, tutte le costruzioni ancorate al suolo in maniera irreversibile tra cui:

• la costruzione di nuovi manufatti fuori terra o interrati;
• l'ampliamento di costruzioni esistenti all'esterno della sagoma esistente;
• la costruzione di pertinenze (entro il limite del 20% del volume rispetto alla costruzione di appartenenza);
• la costruzione di impianti per attività produttive all'aperto;
• l'installazione di torri e tralicci per i servizi di telecomunicazioni;
• l'installazione di prefabbricati;
• l'installazione di camper, roulotte, case mobili, imbarcazioni, se utilizzati come abitazioni, deposito o luoghi di lavoro di carattere permanente.

Pratiche edilizie: tutti i titoli abilitativi e come richiederli

Proseguiamo ora con una panoramica sui titoli abilitativi edilizi, ovvero quelle pratiche amministrative necessarie per effettuare la maggior parte degli interventi di edilizia sugli immobili. Si tratta di permessi e autorizzazioni che vengono rilasciati dal dirigente dell'ufficio comunale di competenza. Per richiedere tali permessi puoi presentare domanda presso lo sportello unico di riferimento o direttamente online.

Impariamo a conoscere le pratiche edilizie

CILA

La Cila edilizia, ovvero la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, ha sostituito definitivamente la CIL (che non prevedeve l'intervento di un tecnico abilitato) a partire dal 2014. La CILA è una dichiarazione effettuata direttamente dal proprietario dell'immobile e rivolta al comune di appartenenza con la quale vengono comunicate le tipologie di intervento che verranno effettuate. Deve essere asseverata da un tecnico abilitato (ingegnere, geometra o architetto) che dichiarerà la conformità agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi, la conformità con la normativa antisimica ed energetica.
Rientra tra le pratiche non onerose (non ha un costo per il cittadino) ma la mancata presentazione può portare a sanzioni che ammontano anche a 1000 euro, riducibili dei due terzi in caso di CILA tardiva.
Ha effetto immediato: ciò significa che i lavori possono cominciare contestualmente all'inoltro della pratica.
Dovrai procurarti alcuni documenti da allegare alla pratica tra cui la visura catastale, i documenti di identità dei firmatari della pratica, e un elaborato del progetto.

Esempi di interventi per cui bisogna richiedere la CILA

• lavori di manutenzione straordinaria leggera;
• rimozione barriere architettoniche che non alterano la sagoma dell'edificio;
• movimenti a terra non relativi all'attività agricola
• restauro conservativo
• realizzazione di serre e strutture stagionali
• realizzazione di pertinenze minori (20% del volume totale)
• ristrutturazione bagno;
• apertura o chiusura di porte interne;
• costruzione di pareti interne.

In generale la CILA non è richiesta per tutti gli interventi in Edilizia Libera, né per quelli per i quali è necessaria la presentazione della SCIA o del PdC.

Una volta terminati i lavori bisognerà procedere alla comunicazione di fine lavori e all'aggiornamento catastale.

CILAS

Chiamata anche CILA Superbonus 110, è il titolo abilitativo introdotto con il Decreto semplificazioni e destinato ai lavori di Superbonus.

Differenze tra CILA e CILAS

• è richiesta una descrizione sintetica degli interventi;
• è richiesto di specificare se gli interventi sono finalizzati alla riqualificazione energetica e/o al miglioramento del rischio sismico;
• bisogna indicare se gli interventi sono agevolati dal Superbonus 110%
• non è utilizzabile per interventi di demolizione e ricostruzione.

SCIA

La SCIA edilizia è la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.) è una procedura amministrativa istituita con la legge 122/2010 in sostituzione delle DIA (Denuncia di Inizio Attività) necessaria per tutti gli interventi tranne quelli in Edilizia Libera e i lavori per cui è necessario il PdC - Permesso di Costruire (che spiegheremo più avanti). Deve essere presentata dal proprietario dell'immobile presso lo Sportello Unico dell'Edilizia del proprio comune, e ha un effetto immediato, per cui i lavori possono iniziare immediatamente. Tuttavia, il comune avrà 30 giorni di tempo per verificare la correttezza delle informazioni dichiarate e richiedere, eventualmente, un'integrazione dei documenti o la sospensione dei lavori (solo per mancanze gravi). Se entro i 30 giorni non si riceve alcun riscontro viene applicato il silenzio assenso. Altra scadenza da tenere a mente è la validità di 3 anni: termine entro il quale dovranno terminare i lavori.

A differenza della CILA, la SCIA rientra tra le pratiche onerose: ha un costo per il cittadino, che oscilla dai 250 euro ai 1000 euro a seconda delle imposte locali e della parcella del professionista che la redige. Iniziando i lavori senza inoltrare la dovuta SCIA può portare a sanzioni che vanno dai 516 euro nel caso della SCIA tardiva, fino a 5.164€ nel caso della SCIA in sanatoria, ovvero la comunicazione che avviene a lavori già terminati ma comunque conformi alla disciplina.

Esempi di interventi per cui bisogna richiedere la SCIA

• manutenzione straordinaria sulle parti strutturali dell'edificio;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia;
• varianti in corso d'opera non essenziali (che non incidono su paramentri urbanistici e volumetrie, né modificano la destinazione d'uso);
• varianti a fine lavori che non comportano variazioni essenziali;
• Ristrutturazione leggera (demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria);
• costruzioni di balconi e terrazzi;
• sostituzione e rifacimento del tetto;
• costruzione di scale interne o esterne;
• aperture o chiusire di porte e finestre .

PdC - permesso di costruire

Il Permesso di Costruire è l'autorizzazione a procedere obbligatoria per opere di trasformazione urbanistica e edilizia. Entrato in vigore nel 2001, ha sostituito la concessione edilizia (legge 10/1997 meglio nota come legge Bucalossi). A differenza degli altri titoli edilizi, non ha un effetto immediato: dal momento in cui si inoltra la domanda al comune bisognerà attendere 10 giorni per la nomina del responsabile del procedimento, che formulerà una proposta di provvedimento dettagliata sull'intervento (entro 60 giorni) e altri 30 giorni per l'adozione del provvedimento da parte del dirigente dell'ufficio comunale di competenza. Dall'approvazione del provvedimento si hanno 3 anni di tempo per completare i lavori; questa scadenza è prorogabile in caso di difficoltà tecniche sopraggiunte dopo l'inizio dei lavori, esigenze connesse alle caratteristiche tecnico-costruttive deill'intervento oppure fatti estranei alla volonta del titolare del permesso.

Esempi di interventi per cui bisogna richiedere il permesso a costruire

• interventi di nuova costruzione;
• ristrutturazion e edilizia "pesante";
• ampliamento fuori sagoma;
• ristrutturazioni edilizie in aree industriali dismesse.

Attività edilizia libera

Ma quali sono gli interventi che non necessitano di permessi edilizi?
Il Titolo II del Testo unico dell'edilizia specifica che i cosiddetti lavori in edilizia libera possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo, fatte salve, ovviamente, le prescrizioni dei regolamenti urbanistici comunali, le norme di sicurezza, antisismiche, igienico-sanitarie e di efficienza energetica.
Tra gli interventi che non necessitano di praticge edilizie troviamo:

• gli interventi di manutenzione ordinaria inclusi nell'art. 3, comma 1, lettera a) del T.U. dell'edilizia;
• l'installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw;
• gli interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non alterino la sagoma dell'edificio;
• i movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività agricola;
• le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attività agricola;
• le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta;
• i pannelli solari e fotovoltaici a servizio degli edifici;
• l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio;
• le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Classificazione catastale degli immobili

Ogni fabbricato viene classificato dal Catasto (il registro dei beni immobili situati sul territorio italiano) secondo delle categorie utili per determinare la rendita dell'immobile, insieme con le classi catastali (che indicano il grado di redditività dell'immobile). Le categorie catastali furono introdotte in Italia con il regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652. Vediamo insieme quali sono.

Glossario dell’edilizia: 100 termini per sapere tutto sull’argomento “Edilizia”

Partiamo con la definizione dei termini più utilizzati in edilizia. Ne troverai circa 100 suddivisi per tematiche tra cui materiali, ambienti, lavorazioni, pratiche e permessi.
Oltre quelli più frequenti, abbiamo deciso di inserire in questo piccolo dizionario dell’edilizia, anche qualche chicca etimologica per soddisfare la tua (e anche la nostra) curiosità sul tema.

Materiali edili

Un elenco dei materiali più utilizzati nell’edilizia moderna con qualche piccola spiegazione

Professioni edili: tutte le discipline dell'edilizia

Progettista CAD-CAMBioediliziaDetta anche bioarchitettura è la disciplina che studia e progetta nuovi modi di costruire rispettando l’ambiente circostante.

Lavorazioni edili

Tipologie di edifici

Elementi architettonici

Misure straordinarie per l'edilizia

Faq sull’edilizia: la risposta alle vostre domande più frequenti sull'edilizia

Qual è la differenza tra edilizia leggera ed edilizia pesante?

Per ristrutturazione edilizia leggera si intendono tutti quegli interventi che non comportano modifiche alla volumetria dell'immobile, né alla sagoma e che, di conseguenza, non richiedono titoli abilitativi se non la SCIA.
Nell'edilizia pesante rientrano invece quegli interventi che comportano modifiche al volume e alla sagoma dell'immobile. Per qlcuni di questi interventi è richiesto il PdC (per esempio per la chiusura di un balcone o terrazzo).
Il decreto legislativo 48/2020 ha introdotto poi una terza tipologia: la ristrutturazione importante. Riguarda quegli interventi che, a prescindere dall'entità, riguardano almeno il 25% dell'intero involucro dell'edificio. Si parla perciò di ristrutturazione importante di 1 livello se interessa oltre il 50% dell'edificio; di 2 livello se riguarda tra il 25% e il 50% della superficie disperdente esterna e il rifacimento dell'impianto termico.

Qual è la differenza tra opere a corpo e opere a misura?

Per opere a corpo si intendono quelle lavorazioni con un costo "fisso", ovvero non quantificato al metro quadro oppure con costo orario. Di solito, tra le lavorazioni quantificate a corpo troviamo l'installazione di porte e finestre, gli interventi idraulici, il rifacimento dell'impiantistica, l'installazione di climatizzatori.
Per opere a misura si intendono invece quei lavori di edilizia preventivati sulla base di un'unità di misura. Per esempio, per calcolare il costo della posa pavimenti viene generalmente moltiplicato un costo al metro quadro per la superficie da pavimentare; lo stesso vale per la tinteggiatura delle pareti e per molti altri lavori di edilizia.

L'edilizia è l'insieme delle discipline connesse all'edificazione di immobili: dalla progettazione, alla costruzione ex novo vera e propria, dalla ristrutturazione al restyling degli interni, dalla richiesta dei permessi all'ampliamento di manufatti preesistenti.

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