Agevolazioni prima casa 2026: requisiti e benefici fiscali

Il futuro è a portata di mano per chi sfrutta le agevolazioni sulla prima casa.

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Pubblicato il 15-03-2026 da Redazione

Acquistare la prima casa rappresenta un passo fondamentale e, anche per il 2026, il sistema fiscale italiano mette a disposizione una serie di incentivi per alleggerire il carico di tasse e agevolare l’accesso al credito.
In questa guida completa, noi di Ristrutturazioni.com abbiamo raccolto tutte le informazioni aggiornate su imposte, requisiti e bonus previsti dalla normativa vigente per chi decide di comprare o ristrutturare la propria abitazione principale.

1) Agevolazioni fiscali per l'acquisto (Imposte di Registro e IVA)

Il vantaggio principale del "Bonus Prima Casa" riguarda la drastica riduzione delle imposte dovute al momento del rogito. L'entità del risparmio dipende dalla natura del venditore.

Acquisto da privato (o impresa esente IVA)

In questo caso, le imposte vengono calcolate sul valore catastale dell'immobile (sistema prezzo-valore):

• Imposta di Registro: ridotta al 2% (invece del 9%);
• Imposta Ipotecaria: fissa a 50 euro;
• Imposta Catastale: fissa a 50 euro.

Acquisto da costruttore (soggetto a IVA)

Se si acquista direttamente dall'impresa costruttrice o ristrutturatrice (entro 5 anni dall'ultimazione lavori):

• IVA: ridotta al 4% (invece del 10%);
• Imposta di Registro, Ipotecaria e Catastale: fisse a 200 euro ciascuna (totale 600 euro).

2) Bonus Prima Casa Under 36 nel 2026

Anche per tutto il 2026 è stata confermata la misura per i giovani. Questa agevolazione è dedicata a chi non ha ancora compiuto 36 anni nell'anno del rogito e possiede un ISEE non superiore a 40.000 euro.
I vantaggi per gli Under 36:

• Esenzione totale dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale;
• Credito d'imposta pari all'IVA corrisposta al venditore (se l'acquisto è soggetto a IVA);
• Esenzione dall'imposta sostitutiva sul mutuo (pari allo 0,25% dell'importo erogato);
• Fondo di Garanzia Consap: accesso prioritario alla garanzia statale fino all'80% della quota capitale del mutuo.

3) Detrazioni IRPEF: Mutui e Intermediazione

Oltre alle imposte sull'atto, l'acquirente può beneficiare di detrazioni dirette nella dichiarazione dei redditi:

• Interessi passivi del mutuo: è possibile detrarre il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati alla banca, su un importo massimo di 4.000 euro annui. Questo si traduce in uno sconto fiscale fino a 760 euro l'anno;
• Spese di intermediazione: se l'acquisto avviene tramite agenzia immobiliare, si può detrarre il 19% del compenso pagato ai mediatori, su un importo massimo di 1.000 euro (solo per la prima casa).

4) Agevolazioni IVA e Detrazioni per Ristrutturazione

Se la tua prima casa ha bisogno di lavori, il 2026 conferma incentivi specifici che premiano chi interviene sull'abitazione principale.

IVA agevolata al 10%

Per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, è prevista l'applicazione dell'IVA al 10% anziché al 22%. Questa agevolazione si applica sia alle prestazioni di servizi (manodopera) che ai materiali, con la regola dei beni significativi (come caldaie e infissi), dove l'aliquota ridotta si applica fino a concorrenza del valore della prestazione.

Detrazione Ristrutturazione 50%

Per il 2026, la detrazione per ristrutturazione edilizia (Bonus Casa) è stata mantenuta al 50% esclusivamente per l'abitazione principale, con un limite di spesa di 96.000 euro. Per le seconde case, come già anticipato, l'aliquota scende invece al 36%.

Nota:
Dal 2026 sono escluse dalle detrazioni le caldaie a solo gas, favorendo sistemi ibridi o pompe di calore.

5) Requisiti per non perdere i benefici

Per mantenere queste agevolazioni ed evitare sanzioni (che possono arrivare al 30% delle imposte risparmiate), devono essere rispettati alcuni requisiti fondamentali:

Destinazione dell'immobile: l'abitazione non deve appartenere alle categorie di lusso (A/1, A/8, A/9);

Residenza: l'acquirente deve avere la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile o trasferirla entro

18 mesi dal rogito;

Non possidenza: non bisogna essere titolari di un altro immobile acquistato con le stesse agevolazioni su tutto il territorio nazionale (salvo l'obbligo di venderlo entro un anno dal nuovo acquisto);

Divieto di vendita: non si può vendere l'immobile prima di

5 anni, a meno di riacquistare un'altra prima casa entro un anno dalla vendita.

Il 2026 si conferma un anno strategico per chi desidera acquistare o ristrutturare la propria abitazione principale. La conferma del Bonus Prima Casa Under 36 e il mantenimento dell’aliquota al 50% per le ristrutturazioni rappresentano opportunità da cogliere prima del previsto "decalage" (riduzione) delle aliquote programmato per il 2027.
Tuttavia, districarsi tra requisiti ISEE, categorie catastali ammesse e nuovi vincoli per il risparmio energetico (come lo stop alle caldaie a gas) richiede attenzione e una pianificazione precisa. Acquistare o rinnovare casa non è solo una scelta di vita, ma un investimento finanziario che, se gestito correttamente sfruttando tutti i bonus disponibili, può generare un risparmio di decine di migliaia di euro.

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